B-sag: Lokalplanforslag nr. 10-1104, Brobyvej 9, boliger i Næsbyhoved-Broby til endelig vedtagelse

Baggrund

Lokalplan nr. 10-1104, Brobyvej 9, boliger i Næsbyhoved-Broby er udarbejdet på baggrund af et ønske fra en bygherre om at opføre 12 boliger som tæt-lav bebyggelse.

Omfanget af bebyggelse er vurderet som værende lokalplanpligtigt. Lokalplanområdet ligger i Næsbyhoved-Broby cirka 7 km fra centrum. Lokalplanområdet har et areal på 6.560 m2 og omfatter matrikel nr. 8l, Næsbyhoved-Broby By, Næsbyhoved-Broby. Lokalplanområdet er afgrænset af Brobyvej mod syd, Sandgravvej mod vest og af enfamiliehuse mod nord og øst.

Nærområdet har overordnet et meget grønt præg, og der findes flere store træer inden for lokalplanens område, som vist på nedenstående luftfoto.

Luftfoto af lokalplanens område (markeret med rød).

Høringssvar

Trafik og trafiksikkerhed

I syv høringssvar udtrykkes der bekymring for en øget mængde trafik på Brobyvej som følge af de nye boliger. Flere borgere udtrykker bekymring over den generelle trafiksikkerhed på Brobyvej, og mange er bekymret for bløde trafikanters sikkerhed på vejen. Flere borgere oplever gennemkørende trafik med for høj hastighed og dårlige oversigtsforhold grundet vejens bugtede forløb og beplantning. Flere borgere foreslår hastighedsdæmpende tiltag som vejbump, at lukke Brobyvej for gennemkørsel eller en nedsættelse af hastighedsgrænsen på Brobyvej.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen gør opmærksom på, at lokalplanen ikke regulerer forhold vedrørende trafiksikkerhed uden for planområdet. Den forventede trafikstigning som følge af de 12 nye boliger vurderes at være i størrelsesordenen 40-50 køretøjer pr. døgn. Der er i dag registreret en gennemsnitlig døgntrafik (ÅDT) på cirka 500 køretøjer på Brobyvej. Forvaltningen vurderer, at Brobyvej har kapacitet til at håndtere denne stigning uden væsentlige konsekvenser for trafiksikkerheden.

Forvaltningen er opmærksom på, at vejen er smal, bruges som genvej og benyttes af bløde trafikanter, herunder skolebørn. Derfor er Brobyvej tilmeldt projektet ’Tryghed på boligveje’, hvor der vil blive taget hånd om at forbedre trafiksikkerheden på vejen.

Der er i planlægningen lagt stor vægt på at sikre gode oversigtsforhold ved udkørslerne fra det nye boligområde til Brobyvej. Udkørslerne er placeret med størst mulig hensyntagen til vejens kurvatur og eksisterende forhold. Som en del af myndighedsgodkendelsen og udarbejdelsen af detailprojektet vil der blive foretaget en konkret vurdering af oversigtsforholdene, herunder hvor meget af den eksisterende bevoksning langs vejen, der eventuelt skal beskæres eller fjernes for at sikre tilstrækkelig oversigt- og trafiksikkerhed.

Beplantning

To borgere skriver, at det er få, store træer, der bevares inden for lokalplanområdet. To borgere pointerer også, at det ikke ser ud til, at de eksisterende frugttræer bevares.

Forvaltningens vurdering

Lokalplanen udpeger bevaring af syv solitære træer, da de har en vis størrelse, er i god tilstand og er karaktergivende for området. Dog må to af dem fældes, hvis det er teknisk nødvendigt for at muliggøre etablering af vejadgang fra Brobyvej og sikring af oversigtsareal for udkørsel til Brobyvej. Hvis disse to træer fældes, skal de erstattes af nye træer. Derudover sikrer lokalplanen også bevaring af beplantningsbæltet langs Brobyvej, da det bibeholder områdets grønne udtryk og understøtter oplevelsen af et grønt gadeforløb på Brobyvej. Beplantningsbæltet består af flere forskellige træer og buske.

Flagermus og andre dyrearter

En borger påpeger, at der er flagermus i området, og at der ikke står noget om ugler og sorte egern i lokalplanen, selvom de ifølge borgeren også findes på stedet.

Forvaltningens vurdering

Flagermus må ikke forsætligt skades eller slås ihjel, og deres yngle- og rasteområde må ikke fjernes. I forarbejdet til lokalplanen er den eksisterende ejendom og træer undersøgt for forekomst af flagermus, og der er vurderet på, om der er potentielle levesteder for flagermus.

For at et træ skal være egnet som yngle- eller rasteområde for flagermus, kræver det, at træet har hulheder, hvor der er læ for regn og vind. I forbindelse med lokalplanen er samtlige træer på ejendommen gennemgået, og kun et mindre antal træer er fundet egnede som yngle- og rastesteder for flagermus.

Disse træer sikres bevaret med lokalplanen, hvilket vil sige, at de fremover ikke må fjernes eller beskadiges. Der er ikke fundet egnede levesteder for flagermus i den eksisterende ejendom. Dermed er der med lokalplanen taget højde for beskyttelsen af flagermus efter habitatdirektivet.

Der er ikke fundet reder for hverken ugler eller egern på ejendommen. Disse dyr er muligvis også sporadisk forekommende på Brobyvej 9. Det er i ugler og egerns natur at søge andre steder hen i det tilfælde, at der arbejdes på en ejendom. Forvaltningen vurderer, at dyrene ikke vil lide skade i forbindelse med en udnyttelse af lokalplanen.

Arkitektur og bebyggelsens placering

To borgere mener, at der er for mange boliger inden for lokalplanområdet. En borger mener, at det er for lidt luft og grønt mellem boligerne. En anden borger mener:

• at de private haver er meget små,
• at terrasserne tager meget plads i haven,
• at hækkene rundt om de private haver bør kunne være højere end 1,5 m for at værne om beboernes privatliv, fordi boligerne er i ét plan,
• at boligerne bør orienteres efter verdenshjørnerne af hensyn til dagslys,
• at der kun bør være fællesarealer omkring de store træer og parkeringspladserne,
• at lokalplanen ikke tager hensyn til det historiske Broby, der har tradition for landbohaver og enkeltfamiliehuse med have og frugttræer.

Samme borger spørger også til, hvorfor affaldshåndtering skal ske inden for lokalplanområdet, da vendepladsen for renovationsbilen tager meget plads fra, hvad der ellers kunne være fællesareal og beplantning. 

Forvaltningens vurdering

I planlægningen har der været fokus på at indpasse bygningerne i forhold til det eksisterende terræn og beplantning. Det er hensigten, at bebyggelsen opleves som én samlet bebyggelse i en fælles grøn have med mindre private haver til den enkelte bolig. Forvaltningen vurderer, at der er tilstrækkeligt med plads mellem de enkelte boliger, og at der er tilstrækkeligt areal til opholds- og friarealer. Forvaltningen vurderer, at højden på hækkene omkring de private haver er tilstrækkelig, både så der opnås en vis mængde privatliv, men samtidigt også understøtter fællesskab og kontakt blandt beboere i området.

Det er hensigten med lokalplanen, at den nye bebyggelse er indpasset nærområdets arkitektoniske udtryk, som viderefører karakteren af det historiske Broby. De ældre landsbyhuse, der ligger langs Brobyvej, har været inspirationskilder til udformningen af den nye bebyggelse. Derfor stiller lokalplanen krav om, at ny bebyggelse skal opføres i ét eller 1½ plan i røde teglsten og med saddeltag.

Det er af hensyn til trafiksikkerheden og fremkommeligheden på Brobyvej, at affaldet skal afhentes inden for boligområdet. Når der lokalplanlægges for nye boligområder, så placeres affaldshåndteringen som udgangspunkt inden for boligområdet.

Variation i boligudbud

En borger mener, at lokalplanen skal tage højde for en variation i boligudbuddet i Næsbyhoved-Broby og være med til at sikre mindre, billigere boliger på cirka 75 m2.

Forvaltnings vurdering

Lokalplanen giver muligheder for boligbebyggelse i form af tre dobbelthuse og to rækkehuse med tre boliger. Forvaltningen mener, at der er tilstrækkeligt med variation i boligudbuddet i Næsbyhoved-Broby, blandt andet med henvisning til de almene boliger, CIVICA er ved at opføre på Søbakken, der netop rummer mindre boliger.

Der også indkommet høringssvar om forhold, som ikke reguleres af lokalplanen. Forholdene er oplistet herunder:

• Miljøhensyn byggeriet på Brobyvej 4A-D og 6A-N
• Ejer- og driftsforhold af grønt område på Sandgravvej
• Arkæologisk udgravning
• Ejerforhold af arealet

Ingen af ovennævnte forhold kan reguleres af denne lokalplan. Byggeriet på Brobyvej 4A-D og 6A-N er omfattet af en ældre lokalplan. Ejer- og driftsforhold af det grønne område på Sandgravvej reguleres ikke af denne lokalplan. Museum Odense oplyser, at hvis der skulle komme en udgravning på stedet, så vil der afslutningsvist blive lavet en bygherrerapport om de udgravede fund, deres datering og betydning. Denne rapport vil blive sendt til bygherre, men kan også sendes til andre interesserede ved forespørgsel. Museum Odense gør opmærksom på, at man altid må kontakte museet, hvis der er noget, som man gerne vil vide undervejs i processen. Lokalplanen regulerer ikke eksisterende ejerforhold på arealet.

By- og Kulturforvaltningens vurdering af de indkomne høringssvar

By- og Kulturforvaltningen vurderer, at de indkomne høringssvar ikke giver anledning til ændringer i planforslagene. 

Lovgrundlag

• Lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan vælge at:

• Lokalplan nr. 10-1104, Brobyvej 9, boliger i Næsbyhoved-Broby vedtages endeligt uden ændringer (forvaltningens indstilling).
• Komme med ændringer til lokalplanen, som indarbejdes af By- og Kulturforvaltningen, hvorefter nyt lokalplanforslag sendes i høring. Alternativt kan lokalplanen med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.
• Ikke vedtage lokalplanen, hvorved der alene vil kunne opføres boliger i et mindre omfang, der ikke vil være lokalplanpligtigt.

Proces