Anledning

Bygningen er opført i 1871 som beboelseejendom med to lejligheder i henholdsvis stuen og på 1. og 2. sal. Bygningen har i mange år været ejet af Landsforeningen for bedre hørelse (nu Høreforeningen), som brugte bygningen til kontorer og mødelokaler. Senest har bygningen været indrettet med en enhed til kontor på hver etage, og disse har været lejet ud til forskellige virksomheder. Herudover er der en eksisterende bolig i tagetagen.

Høreforeningen har nu solgt ejendommen, og den nye ejer ønsker at indrette fem nye boliger; én i stueetagen og to på henholdsvis 1. sal og 2. sal. Bygningsejer planlægger at bebo én af boligerne selv.

Projektet indebærer udvendige ombygninger i form af etablering af fem altaner på sydfacaden, fire nye vinduer i syd og vestfacaden, én ny terrassedør og trappenedgang i stedet for et vindue i nordfacaden, én ny kvist mod nord, otte nye ovenlysvinduer, udvidelse af syv eksisterende ovenlysvinduer samt blænding af tre eksisterende vinduer og én eksisterende dør og tilbageføring af et skår i tagfoden mod gaden, hvor der på et tidspunkt er lavet en uoriginal kvist. I baghaven bevares de eksistende træer, og græsplænen udvides. Se tegningsmateriale og arealoplysninger i vedlagte bilag.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 237 - bevarende lokalplan for kvarteret omkring Sankt Knuds Vej. Det ansøgte er i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelser, men kræver dispensation fra lokalplanens krav om bilparkering, maksimum boligstørrelse og bevaringsbestemmelser. Dette er første gang siden lokalplanens vedtagelse, at forvaltningen har modtaget en ansøgning om dispensation fra lokalplanens krav om størrelse på familieboliger og lokalplanens krav om bilparkeringspladser.

Ved nyindretning af fem boliger fastsætter lokalplanen, at der skal etableres fire bilparkeringspladser på grunden. Der findes én eksisterende bilparkeringsplads i garagen, som ikke er knyttet op på et tidligere myndighedskrav. Der skal således etableres tre nye bilparkeringspladser på grunden. Arealet mellem bygningen og fortovet er i lokalplanens kortbilag 4 udpeget som et grønt forareal/kantzone, som kun må fremstå med grøn karakter ved beplantning og minimal befæstelse. Der er ikke bredt nok mellem bygningen og naboskellet til at biler kan komme om i baghaven. Der ansøges derfor om dispensation fra bilparkeringskravet mod, at der indbetales for tre pladser til kommunens parkeringsfond, jævnfør takstbladet svarende til 786.060,00 kr.

Lokalplanen fastsætter, at "Familieboliger skal være minimum 55 kvm etageareal og maksimalt 115 kvm. Dette gælder ikke lejlighedssammenlægninger". De ansøgte boliger får et etageareal på henholdsvis 264 kvm i stueetagen, 137 kvm i 1. th. og 2. th og 135 kvm i 1. tv. og 2. tv. Boligerne overholder således ikke maksimum størrelsen på 115 kvm.

Ansøger oplyser, at 1.-salen og 2.-salen kun kan indrettes med to boliger på hver etage af hensyn til bygningsfysikken og brandforhold. Boligen i stueetagen ønskes etableret i hele etagens udstrækning med den begrundelse, at den indrettes til en konkret families behov, og fordi stueetagen, på grund af den forholdsvis store bygningsdybde, ikke har optimale dagslysforhold, som vil forringes yderligere hvis stueetagen deles op i to boliger.

Det ansøgte kræver også dispensation fra lokalplanens krav om, at bevaringsværdige bygninger ikke må ændres i deres ydre udformning uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Projektet overholder lokalplanens krav om opholdsarealer, cykelparkeringspladser og bevaring af træer.

Såfremt udvalget beslutter, at der kan dispenseres fra lokalplanen, vil ansøgningen skulle sendes i naboorientering. Før der kan gives byggetilladelse, vil sagen desuden skulle i partshøring hos naboen mod nord på grund af den nye terrassedør, trappenedgang og kvist mod nord.

Regelgrundlag

Ejendommen er omfattet af lokalplan 237 - bevarende lokalplan for kvarteret omkring Sankt Knuds Vej. Dispensationer fra lokalplanen kan ske efter planlovens § 19, når der er foretaget en naboorientering efter planlovens § 20.

Det ansøgte kræver en byggetilladelse efter Bygningsreglement 2018 (BR18). Ved konvertering fra erhverv til bolig i en eksisterende bygning skal de nye boliger overholde de nugældende krav i BR18, herunder for eksempel reglerne om brandforhold og tilgængelighed.

Inden der gives byggetilladelse, skal kommunen jævnfør forvaltningsloven foretage partshøring, hvis en nabo bliver væsentligt, retligt og individuelt berørt af projektet.

Anbefaling

Forvaltningen vurderer, at der med projektet ikke mistes bevaringsværdier. Alle de ansøgte ændringer af bygningens ydre udformning vurderes at være tilpasset bygningens arkitektur og sikre bevaringsværdien. Med udbedringen af det skæmmende skår i tagfoden mod gaden, forbedres gadefacadens arkitektoniske udtryk og originalitet væsentligt. Altaner og altandøre skal bearbejdes yderligere, inden der kan gives endelig tilladelse, men de vurderes i størrelse og placering af være i overensstemmelse med altanmanualens retningslinjer.

Desuden vurderer forvaltningen, at der med det ansøgte sker en begrønning og forbedring af friarealerne på grunden, som i dag fremstår mindre grønne og med en del belægning.

Forvaltningen vurderer på den baggrund, at der med projektet tilføres kvaliteter, og at der godt kan dispenseres fra bilparkeringskravet mod indbetaling til parkeringsfonden.

Forvaltningen vurderer, at kravet om en maksimal boligstørrelse på 115 kvm vil være vanskeligt at overholde på 1. og 2. sal, da bygningens fysik dikterer, hvordan indretningen kan løses, når hensyn til indretning, dagslys og brandforhold skal inddrages. Der vil skulle laves væsentlige, ressourcekrævende og potentielt kvalitetsforringende ombygninger af bygningen, hvis kravet om maksimum boligstørrelse skal overholdes på 1. og 2. sal. På den baggrund vurderer forvaltningen, at der bør dispenseres fra kravet om maksimal boligstørrelse til den ansøgte boliger på 135 og 137 kvm på 1. og 2. sal .

Forvaltningen vurderer, at der ikke er de samme vanskeligheder omkring bygningsfysik og brandforhold med hensyn den ansøgte bolig i stueetagen på 264 kvm, hvor der sandynligvis godt ville kunne etableres to boliger indenfor den eksisterende bygnings fysik med fornuftig indretning, daglys og brandforhold. Selvom der er dårligere dagslysforhold i stueetagen end på øvrige etager, blandt andet på grund af de ansøgte altaner på 1. sal, vurderer forvaltningen, at to boliger i stueetagen vil have tilstrækkeligt dagslys, fordi de vil have vinduer til tre sider. Hvorvidt der kan dispenseres fra kravet om maksimal boligstørrelse til boligen i stueetagen på 264 kvm beror derfor på, om der lægges vægt på, at boligen er tiltænkt en konkret familie, som har behov for en stor bolig.