Beslutning.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget anmodes om at tage stilling til ansøgning om nedrivning af et enfamiliehus på Nyvej 15. Det ansøgte kræver dispensation fra lokalplan 224A for Horsemose Villaby.

Miljø-, Erhvervs- og Byudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen.

Ansøgning

Forvaltningen har den 8. april 2025 modtaget en ansøgning om nedrivning af et enfamiliehus på Nyvej 15, 3450 Allerød. Ansøgerne ønsker dispensation fra lokalplanen til nedrivning med henblik på at opføre et nyt enfamiliehus. Ansøgningen samt beskrivelse af det nye byggeri er vedlagt som bilag 1 og 2. Fotos af eksisterende forhold er vedlagt som bilag 3.

Ejendommen har et matrikulært areal på 788 m2, og er i BBR registreret bebygget med et enfamilieshus med et boligareal på 96 m2. Bygningen er opført i 1930.

Ansøger søger nedrivning med den begrundelse, at bygningen ikke står til at redde i dets nuværende forfatning.

Det nye hus vil kræve dispensation til bebyggelsesprocenten, da det fremsendte projekt vil medføre en bebyggelsesprocent på 26,8 pct beregnet efter bestemmelserne i BR 85. Lokalplanen fastsætter i § 6.1 bebyggelsesprocenten til 25 pct. Der har været forhåndsdialog om bebyggelsesprocenten, og der er ansøgt om dispensation fra lokalplanen vedrørende denne bestemmelse.

Lokalplan

Ejendommen er omfattet af lokalplan 224A for Horsemose Villaby, offentligt bekendtgjort den 15. september 1998. Formålet med lokalplanen er ifølge § 1: ”at bevare området som et villaboligområde med bebyggelser af forskellig alder, byggetraditioner og stilarter, karakterfulde træer og trægrupper samt hegn og smalle beskedent udstyrede veje”.

Nyvej 15 er beliggende i delområde 1, som er udlagt til helårsboligformål i form af åben og lav bebyggelse (§ 3.1).

Udbygningen af området er sket over en længere periode fra omkring 1914 til 1970’erne. Bebyggelsen i området bærer præg af bygningernes forskellige aldre, byggetraditioner og stilarter. Ligeledes er grundstørrelser og grundenes udformning meget varieret. Generelt kan det dog siges, at mange af husene har god plads omkring sig.

Den store variation er en del af kvaliteten af området, og netop det som lokalplanen har til hensigt af bevare. Dette støttes af følgende bestemmelser, som også er relevant for sagen:

§ 6.5 Bygninger inden for området må ikke nedrives, med mindre Byrådet giver tilladelse hertil. Undtaget er garager, udhuse og lignende småbygninger.

§ 7.2 Om- og tilbygninger må kun udføres i en stil, som efter Byrådets skøn harmonerer med det oprindelige hus.

§ 7.3 Til udvendige bygningssider samt tagflader må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende.

Dog har lokalplanen generelt kun få bestemmelser som regulerer omfang og placering af bebyggelsen og bebyggelsens ydre fremtræden.

Planmæssig vurdering

I forbindelse med ansøgningen er der udarbejdet en planmæssig vurdering af områdets arkitektoniske og landskabelige kvaliteter samt eksisterende bygnings kvaliteter (bilag 4). I analysen vurderes det, at det eksisterende hus på Nyvej 15 passer arkitektonisk godt ind i områdets karakter med sin beskedne størrelse, stejle sadeltag og harmoniske proportioner i forhold til grund og nabobebyggelsen – men huset er misligholdt og fremstår i nedslidt tilstand.

Forvaltningen vurderer, at den ønskede nye bebyggelse vil være med til at understøtte det eksisterende udtryk i området. Der er arbejdet med at give bygningen et let og smalt udtryk på den smalle grund, og placeringen af huset i den nordvestlige del af grunden giver en god udnyttelse af en forholdsvis lille og aflang grund.

Forslag 1

Udvalget er positive til det ønskede projekt (dispensation til nedrivning og en dispensation til en bebyggelsesprocent til et nyt hus), idet udvalget vurderer, at nybyggeriet kan understøtte det eksisterende udtryk i området.

Forslag 2

Udvalget meddeler afslag til nedrivning med henvisning til ønske om at bevare områdets oprindelige karakter.

Forvaltningen anbefaler, at udvalget træffer beslutning i sagen.

-

Forslag 1 forudsætter en høringsproces i overensstemmelse med planlovens §20. Der er den 6. juni 2025 udsendt en samlet høring (naboorientering) om dispensation til nedrivning og dispensation til bebyggelsesprocent til et nyt hus med svarfrist den 22. juni 2025. Eventuelle indkomne bemærkninger vil blive fremlagt til udvalgsmødet den 24. juni 2025.