Forvaltningen har modtaget ansøgninger fra to erhvervsvirksomheder, hhv. DLF Seeds A/S og EHJ Energi og Miljø A/S, om ny planlægning for deres ejendomme beliggende ved Hadstenvej, Randers S. Ansøgningerne findes i bilag 1 og 2.

Forvaltningen anbefaler, at planlægning for erhvervsområdet igangsættes, samt at området for den nye lokalplan ud over arealerne for de to ansøgninger, også omfatter andre tilstødende arealer samt en forlængelse af Livøvej. Hermed bliver området en helhed samtidig med at et mindre område, som allerede er udlagt til erhverv i kommuneplanen, kan blive overført til byzone og udviklet med let adgang til motorvej E45.

Kommuneplanen indeholder også en planlagt ny vej, der forlægger Amstrupgårdsvej, så den får en bedre tilslutning til krydset ved Danish Crown og dermed bedre forbindelse til E45. Denne vej bør ligeledes indeholdes i lokalplanen.

Ansøgning – DLF Seeds A/S

Den ene ansøger, DLF Seeds A/S, er en global virksomhed, der behandler, udvikler og sælger græs- og kløverfrø. Virksomheden vækster og ønsker at konsolidere produktionen på et mindre antal fabrikker, hvorfor de har valgt at udvide produktions- og lagerkapaciteten på deres fabrik i Randers. Udvidelsen skal foregå i flere etaper og det forventes, at produktionen med tiden vil udvides til dobbelt størrelse. En øget produktion vil øge trafikmængden til og fra fabrikken. Derudover forudses ikke andre nye miljøbelastninger.

Virksomhedens areal er beliggende i landzone i et område, som endnu ikke er lokalplanlagt. Arealet er i kommuneplanen dels rammelagt som erhvervsområde og dels som rekreativt område, hvorpå der findes tre §3-søer. Virksomheden ønsker ikke ændring af det rekreative område.

Virksomheden ønsker at udvide de eksisterende fysiske rammer på et areal mod syd, hvor terrænet stiger relativt kraftigt. Der vil derfor skulle terrænreguleres en del.  

Ansøgning – Marius Pedersen A/S

Den anden ansøger er Marius Pedersen A/S, som på Hadstenvej 16 driver et affaldshåndteringscenter. Affaldshåndteringen består af sortering, herunder opdeling i specifikke fraktioner, behandling i form af neddeling og rengøring samt klargøring til videre behandling og genanvendelse. 

Virksomhedens areal består dels af et område omfattet af gældende Lokalplan 501 for Frederiksdalvej 3. og 4. etape og dels et område beliggende i landzone udenfor lokalplanen. 

Virksomheden ønsker at udvide sine aktiviteter til også at omfatte arealet i landzone, matrikel nr. 1ø. Arealet ønskes anvendt til oplag og håndtering af affald i form af sanitet, bygge- og erhvervsaffald, affaldstræ, beton, tegl, haveaffald og muld. Der ønskes også mulighed for opførelse af haller til indendørs oplag og behandling af affald. 

Matrikel 1ø er i kommuneplanen omfattet af to rammer – en rekreativ ramme samt en erhvervsramme. De to udlagte områder er opdelt af et beplantningsbælte, der fungerer som ledelinje for bl.a. flagermus. På det rekreative areal er beliggende et område omfattet af §3-beskyttelse.  I 2019 blev der inden for det rekreative areal meddelt landzonetilladelse til opfyldning af en tidligere lergrav med jord op til kote 39-40, hvilket efterfølgende er gennemført. Det har medført, at terrænet er ændret voldsomt, fordi det ikke længere følger det omgivende terræn. I den ene ende af grunden er jordtippen stort set i niveau med det omgivende terræn, hvorimod jordtippen i den anden ende af grunden er ca. 10 meter over det omgivende terræn, da det oprindelige terræn hælder forholdsvist meget.

Ansøgningen om etablering af bygninger samt oplags- og behandlingsareal er i ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammen for den del af matrikel 1ø, der er udlagt til rekreativt område, men er i overensstemmelse med rammen for erhvervsvirksomhed, som omfatter den resterende del af matriklen. Af ansøgningen fremgår det, at hele det rekreative område ønskes anvendt til erhvervsformål, hvilket indebærer, at beplantningsbæltet fjernes.

Det ansøgte er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje for Grøn Struktur og terrænregulering. Det ansøgte kræver derfor udarbejdelse af kommuneplantillæg samt lokalplan.

Ny planlægning – område og anvendelse

Forvaltningen anbefaler, at planlægning for erhvervsområdet igangsættes, samt at området for den nye lokalplan ud over arealerne for de to ansøgninger, også omfatter andre tilstødende arealer samt en forlængelse af Livøvej for at skabe et mere helstøbt erhvervsområde. Hermed bliver området en helhed samtidig med, at et mindre område, som allerede er udlagt til erhverv i kommuneplanen, kan blive overført til byzone og udviklet med let adgang til motorvej E45. 

Mod nord ligger desuden et rekreativt grønt område i landzone, som ikke er lokalplanlagt. Området ligger som en bufferzone imellem de to dele af Lokalplan 501. For at skabe en planmæssigt sammenhængende by, bør dette areal overføres til byzone, dog stadig udlagt som grønt rekreativt område.

For at opnå et helstøbt lokalplanområdet, indlemmes den sydligste del af Lokalplan 501, delområde B, i den nye lokalplan, med bestemmelser tilsvarende de nuværende. DHL Seeds’ areal længst mod syd bliver også omfattet, ligesom der indlemmes et tilstødende landbrugsareal mod vest, matr.nr. 1v.  En del af matr.nr. 1v er rammelagt som erhvervsområde i kommuneplanen, men en stor del af matriklen er endnu ikke rammelagt.

På det grønne rekreative areal, hvor Marius Pedersen A/S ønsker at udvide deres aktiviteter, er det muligt at ændre afgrænsningen af rammen. En del af den rekreative ramme udlægges i stedet til erhverv, mens den rekreative ramme dog samtidig udvides til også at omfatte et eksisterende grønt område på den anden side af Livøvej. Her ligger der en træbevoksning og en § 3-sø, og tilretningen af afgrænsningen vil sikre sammenhængende grønne rekreative arealer til gavn for naturen. 

Planlægningen omfatter også en forlængelse af Livøvej samt en del af vejføringen af den planlagte omfartsvej, som skal forbinde Hammelvej med Hadstenvej. De nye vejføringer vil lette adgangen til motorvej E45 fra lokalplanområdet samt det eksisterende erhvervsområde ved Frederiksdalsvej.

Kortbilag, der viser den ændrede planlægning findes i bilag 3. Kortbilag, der viser de to ansøgende virksomheders arealer er i bilag 4.

Nuværende planforhold

En del af området er omfattet af gældende Lokalplan 501 Frederiksdalvej 3. og 4. etape, som fastsætter områdets anvendelse til erhvervsformål til erhvervstyper som for eksempel industri og større værkstedsvirksomheder samt entreprenør-, lager- samt engrosvirksomheder.

De fremsendte ønsker fra de to virksomheder omfatter bl.a. arealer i landzone udenfor lokalplan. Forvaltningen vurderer, at der vil ske en væsentlig ændring i forhold til omgivelserne, da nogle af de ansøgte arealer er beliggende i landzone og delvist henligger som opdyrkede landbrugsmarker samt et rekreativt areal. Projekterne kræver derfor, at der vedtages en ny lokalplan, som bl.a. skal sikre, at alle arealerne er overført til byzone.

Forhold til kommuneplanen

Området er i kommuneplanen udlagt hhv. til erhvervsformål 1.10.E.2 Frederiksdalvej 3. og 4. etape og 1.10.E.11 Amstrupgårdsvej samt rekreative formål 1.10.R.4 Lergraven Frederiksdalvej og 1.10.R.5 Grøn kile ved E45. En del af området er endnu ikke rammelagt. 

Området er omfattet af retningslinjer for § 3, Bilag IV-arter, Lavbund og Grøn struktur.

Planlægningen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, hvad angår:

• omdannelse af en del af ramme 1.10.R.4 fra rekreativt område til erhvervsområde
• omdannelse af en mindre del af 1.10.E.2 til grønt rekreativt område
• udlæg af del af matr.nr. 1v til erhvervsområde

Derfor kræver det ansøgte, at der udarbejdes et forslag til kommuneplantillæg. 

Det ansøgte er i øvrigt ikke i overensstemmelse med følgende retningslinjer i kommuneplanen: 

• Grøn struktur.

Samt følgende generelle rammer i kommuneplanen:

• Terrænregulering

Vandhåndtering

Der skal indarbejdes et bassin til håndtering af overfladevand, ligesom der skal udlægges en 10 meter bred bufferzone langs Carlsberggrøften, da den er en vigtig del af løsningen af vandhåndtering i området og har brug for plads. Den del af erhvervsrammen, der ligger syd for den planlagte omfartsvej overføres til teknisk anlæg til brug for fremtidig vandhåndtering.

Forvaltningens vurdering og opmærksomhedspunkter

Cirka halvdelen af matrikel 1ø, ejet af Marius Pedersen A/S, er i kommuneplanen udlagt til rekreative formål. Virksomheden ønsker at ændre anvendelse for hele arealet til erhvervsformål. Der er normalt ikke praksis for at nedlægge rekreative områder, medmindre der er en god begrundelse, da Randers Kommune søger at værne om de grønne arealer. Det er dog forvaltningens vurdering, at på visse betingelser vil en del af det rekreative område kunne omdannes til erhvervsformål uden væsentligt tab af naturkvaliteten i området og samtidig sikre plads til virksomhedens ønskede aktiviteter. 

For at bevare en vis naturkvalitet og landskabelig indpasning bør det eksisterende beplantningsbælte bevares og styrkes med en mindre udvidelse i den sydvestlige ende, ligesom § 3-søen med en vis bufferzone bør bevares. 

Hvis oplag og bygninger etableres ovenpå den høje jordtip vil det blive synligt fra et større område. Derfor bør jordtippen fjernes så arealets terræn genetableres til den originale terrænkote. Lergraven skal ikke udgraves igen, men den omgivende terrænkote skal genetableres.

For at overholde reglerne om restrummelighed til erhvervsudlæg, kan der ikke udlægges nye erhvervsrammer uden at udtage et tilsvarende areal i en eksisterende erhvervsramme. Forvaltningen anbefaler derfor, at der findes et område af tilsvarende størrelse til udtagning. Et sådant areal findes på Randers Havn, hvor der ligger et stort spulefelt. Spulefeltets areal er udlagt til erhvervsformål selvom det reelt er et teknisk anlæg. Forvaltningen anbefaler derfor, at dette areal i stedet udlægges til teknisk anlæg og at rammen til erhvervsformål flyttes til arealet på Matr.nr. 1v i nærværende lokalplanområde.

Der skal forventeligt laves ny miljøgodkendelse ved større virksomheder og større oplagspladser. Der skal også meddeles byggetilladelse og evt. tilladelse til jordflytning ved nyt byggeri ligesom der skal søges om ophævelse af landbrugspligt ved realisering af lokalplanen.

Principper for planlægningen

Det er forvaltningens vurdering, at der er tale om velbegrundede projekter og at der derfor bør udarbejdes ny lokalplan samt en mindre ændring af kommuneplanen efter følgende principper:

Lokalplanen bør udlægge området til erhvervsformål til industri og større værkstedsvirksomheder og entreprenør-, lager- samt engrosvirksomheder. Lokalplanen bør også udlægge en del af området til rekreative formål samt teknisk anlæg til vandhåndtering.

I forhold til det område som der skal planlægges for, er det vigtigt, at der i planlægningen er fokus på at sikre følgende:

• Terrænregulering begrænses således det naturlige terræn følges bedst muligt
• En del af matr.nr. 1ø bevares som grønt rekreativt areal
• En del af matr.nr. 3a udlægges som grønt rekreativt areal og forsinkelsesbassin
• Terrænet på matr.nr. 1ø genetableres til oprindelig kote, dog uden at udgrave den tidligere lergrav
• De bebyggelsesregulerende bestemmelser overføres fra lokalplan 501, herunder at bygningshøjden fastlægges til maks. 13 meter over terræn
• Mulighed for afskærmende beplantning langs nabo- eller vejskel
• Beplantningsbæltet på matr.nr. 1ø bevares og styrkes
• §3-områder bevares og sikres så vidt muligt med op til 10 meter bufferzoner 
• Der udlægges areal til vandhåndtering herunder forsinkelsesbassiner samt en 10 meter bred bufferzone på hver side af Carlsbergbækken 

Miljøforhold

Planlægningen skal screenes for miljøvurdering.