I Budget 2025-2028 fremgår følgende aftaletekst: ”(…) Aftalepartierne er optaget af, hvordan bedre boliger med højere kvalitet kan give et løft til byen, og er derfor enige om, at der skal gennemføres en analyse af lejeboligmarkedet. Analysen skal belyse, hvilken betydning omkostningsbestemt husleje har for omfanget af billige boliger i Randers Kommune. I arbejdet med analysen ønsker aftalepartierne, at der blandt andet ses på erfaringer fra andre kommuner, data omkring flyttemønstre og dialog med udviklere. (…)”.

Forvaltningen har på baggrund af dette entreret med et eksternt analysefirma med henblik på at få udarbejdet en kvantitativ beskrivelse af boligmassen, huslejeniveauet og flyttemønstre gældende for Randers Kommune (bilag 1). I forlængelse af dette har de udarbejdet en statistisk analyse af huslejevariationen mellem Randers kommune og andre danske kommuner, samt hvilke forklaringer der kunne være på en evt. variation, herunder omkostningsbestemt husleje. Som et supplement til dette er der blevet udarbejdet en analyse fra ejendomsudvikler perspektivet på Randers kommunes huslejemarked (bilag 2). Analysen er udarbejdet af ekstern rådgiver. Endeligt har forvaltningen haft en dialog med Randers lejerforening, som har givet deres input til forholdene vedr. omkostningsbestemt husleje (bilag 4).

Huslejeniveauet i Randers kommune

Generelt konkluderer analysen, at huslejen i Randers kommune er relativ lav ift. både landsgennemsnittet og de sammenligningskommuner som analysen har anvendt (bilag 1). Specifikt viser analysen, at den gennemsnitlige årlige husleje i Randers kommune er 144 kr. lavere end gennemsnitskommunen. Dette svarer til, at huslejen er ca. 15% lavere og det 18. laveste huslejeniveau i Danmark. Huslejen er især lav for private udlejningsboliger, hvor Randers kommune ligger 232 kr. pr. kvadratmeter under gennemsnittet. Ligeledes er huslejen for almene boliger lav, hvor lejeniveauet i Randers kommune er det 10. laveste. Den lave husleje er især drevet af ældre udlejningsboliger. Her er det især private udlejningsboliger opført før år 2000 og almene boliger opført før 1974, som sænker den gennemsnitlige husleje (bilag 1).

Andelen af lejeboliger, som har en lav leje, under 743 kr. kvm., udgør 42,1% af den samlede lejeboligmasse i Randers kommune, hvorimod gennemsnittet for Jylland og Fyn er 25%. Yderligere så ligger 68% af boligmassen i Randers kommune i den lavest halvdel af huslejer i Jylland og Fyn.

Analysens forklaring på den lave husleje

For at forstå, hvorfor huslejen er lav har forvaltningen fået udført en analyse (bilag 1), hvor flere faktorer er blevet testet for at vise, hvordan de påvirker huslejen. Analysen er delt op i 3, hvor der er udarbejdet separate analyser for henholdsvis almene familieboliger, private udlejningsboliger opført før 1992 og private udlejningsboliger opført i 1992 og efter. Skillelinjen for private udlejningsboliger er valgt, da boliger opført før 1. januar 1992 er omfattet af omkostningsbestemt husleje og boliger efter er reguleret efter ”det lejedes værdi”.

Som det fremgår af lejeboliganalysen, er der flere faktorer, som spiller ind på huslejeniveauet. Generelt gør det sig gældende for udlejningsboliger, at huslejen er lavere når den gennemsnitlige boligalder stiger. Yderligere for private udlejningsboliger opført før 1992 er det koblet med, at lejemålene ikke har været genstand for en væsentlig om-, eller tilbygning. Dette anses som værende et udtryk for at ”standen” af boligen ikke er tidssvarende.

Analysen viser, at såfremt den gennemsnitlig kvm. pris for ejerboliger stiger, vil det medføre en stigende kvm. pris på lejeboliger. Dette forventes at være et udtryk for, hvor attraktivt boligområdet er, ergo desto mere attraktivt området er desto højere kvm priser for ejerboliger og således lejeboliger. For private udlejningsboliger opført før 1992 gør det sig endvidere gældende, at andelen af gamle private udlejningsboliger trækker det generelle huslejeniveau ned. En investering i nye boliger i de områder, vil forventelig kunne være med til at løfte det generelle huslejeniveau i området. Det er en del af forskellen på huslejeniveauet i Randers kommune kontra det gennemsnitlige huslejeniveau på landsplan, som det ikke har været muligt at identificere i analysen.

Hvad angår omkostningsbestemt husleje, så kan det ikke udledes af analysen, at det faktum, at kommunen er reguleret, har en hverken negativ eller positiv effekt på huslejen. Selve håndhævelsen af omkostningsbestemt husleje eller andre faktorer vedr. reguleringen kan dog have en påvirkning. Dette understøttes af den kvalitative analyse af ekstern rådgiver (bilag 2). Udlejerne peger på, at administration af omkostningsbestemthusleje især håndteringen af §119 og §120 midler er en hindring ift. renoveringen af ældre boliger i Randers kommune. De ser det især som en barriere for mindre private udlejere, da selve administration af Grundejernes investeringsfond (GI) koblet med et aktivt huslejenævn gør investeringer i boligmassen meget usikker. De giver udtryk for, at afskaffelsen af omkostningsbestemt husleje kunne være en mulighed for at hæve det generelle niveau af boligerne i Randers kommune, hvilket over tid vil medføre et generelt højere huslejeniveau i kombination med andre indsatser - f.eks. tiltrækning af ressourcestærke tilflyttere. De siger ligeledes, at det med den nuværende tilgang, alt andet lige, ikke er rentabelt at investere i en opkvalificering af boligmassen.

Det fremgår ligeledes af analysen, at Randers kommune er den kommune med flest huslejeklageafgørelser pr. 1000 lejemål med næsten dobbelt så mange som Aarhus og 10 gange så mange som i Silkeborg, hvilket er den kommune med færrest. Det tyder på, at huslejer og huslejestigninger generelt bliver udfordret oftere i Randers Kommune end i andre kommuner i landet.

Igennem dialogen med private udlejningsselskaber identificeres det generelle huslejeniveau, som en udfordring for at løfte niveauet af boliger. De oplever, at det grundet rammerne for huslejefastsættelse hvad enten det er omkostningsbestemt husleje eller huslejenævnet, ikke kan svare sig at lave gennemgribende renoveringer af ældre lejemål. Som det fremgår af rentabilitetsudregningen i bilag 2 (s.11-12), vil en investering på 0,500 mio. kr. i en gennemsnitlig bolig medføre en negativ merværdi efter renovering på 0,022 mio. kr. og have en tilbagebetalingstid på 19 år. Dette forventes at ville afskrække en række udviklere fra at investere i den ældre boligmasse samt sænke modet for at lave gennemgribende renoveringer. Resultatet er ifølge udviklerne, at der laves vedligeholdelse, men ikke større forbedringer af de nuværende lejemål. Dette kan være med til at fastholde en boligmasse, som bliver mindre og mindre tidssvarende. Det vil alt andet lige medføre, at huslejeniveauet ikke udvikler sig til at være mere sammenligneligt med det gennemsnitlige lejeniveau på landsplan. Randers lejerforening er af den opfattelse af omkostningsbestemt husleje ikke er en forhindring for renovering. De giver udtryk for, at de opsparede midler i GI giver udlejer mulighed for at hæve niveauet af lejemålene. Ved en afskaffelse af omkostningsbestemt husleje vil det ifølge dem medføre, at der ikke skabes et større incitament for udlejer til at lave gennemgribende renoveringer, men derimod blot at hæve huslejeniveauet uden at lave yderligere investeringer i boligmassen (bilag 3).

Flyttemønstre

Analysen fra analysevirksomheden finder, at der samlet har været en netto tilflytning på 543 tilflyttere i perioden 1. januar 2022 til 1. januar 2024. Der var særligt en netto tilflytning fra kommunerne Favrskov, Norddjurs og Syddjurs samt en netto fraflytning til Aalborg kommune. Tilflyttere udgør en forholdsvis stor tilflytning i dele af Randers C samt de sydlige og nordlige dele af Randers Kommune. Tilflytterandelen er særligt høj i Havndal og i oplandsområdet omkring Havndal samt Udbyhøj, Langå og dele af Randers by. Analysen viser yderligere, at der er flere i alderen 20-29 som fraflytter end tilflytter. Dette er forventeligt fordi borgere i denne gruppe flytter for uddannelse.

I samme analyse fremgår det, at der er forskel på den socioøkonomiske profil af fraflyttere og tilflyttere. Hvad angår tilflytterne er der en større andel på overførselsindkomst, de har i højere grad grundskole som højst fuldførte uddannelse og har lavere indkomst. Derudover er der flere tilflyttere end fraflyttere, som er klassificeret som strukturelt sårbare. Randers kommune oplever en større tilflytning af borgere uden for beskæftigelse ift. både den nuværende befolkning samt ift. sammenligningskommunerne i analysen. Næsten 20% af tilflyttere i den erhvervsaktive alder står uden for arbejdsmarkedet.

I perioden 1. januar 2022 til 1. januar 2024 havde Randers kommune en nettotilflytning på strukturelt sårbare borgere. De strukturelt sårbare borgere udgør en relativ stor andel af de borgere, som er flyttet til den nordlige del af kommunen, og visse områder i Randers C. Over 46% af de sårbare borgere flytter ind i de billigste lejeboliger og overvejende ældste i Randers kommune. Det er især private lejemål opført før 1960 og almene boliger opført før 1991, som tilflytterne søger imod.

De foreløbige data fra Index100 flytteanalyse blev indarbejdet i Hvidbogen om Fremtidens Randers Kommune, som blev færdiggjort ultimo maj 2025. Den vedlagte analyse er den endelige færdiggjorte afrapportering af Index100 analyse. 

Udfasning af omkostningsbestemt husleje

Hvis et flertal i byrådet beslutter, at gøre Randers kommune til en såkaldt ureguleret kommune, vil det medføre, at Randers kommune ikke længere vil være omfattet af regler om huslejeregulering i lov om midlertidig regulering af boligforholdende, kapital II-V. Overgangen til at være en ureguleret kommune vil blandt andet betyde, at regler som omkostningsbestemt husleje fremadrettet ikke vil være gældende og at huslejen for alle private lejeboliger i Randers kommune fremadrettet vil skulle fastsættes efter princippet om det lejedes værdi. Udlejere vil ligeledes ikke være omfattet af krav om indbetaling til Grundejernes investeringsfond. Ved en eventuel beslutning om, at overgå til at være ureguleret kan byrådet fastsætte, hvornår ændringen træder i kraft, dog først efter det tidspunkt, hvor beslutningen er kundgjort i Statstidende. Det er endvidere vigtigt at være opmærksom på, at ændringen skal bekendtgøres tilstrækkeligt, for at sikre at lejere og udlejere er bekendte med beslutningen. Det bemærkes yderligere, at huslejen fremadrettet ville skulle reguleres efter det lejedes værdi. Udlejer vil således have mulighed for at varsle lejeforhøjelse, såfremt lejen fastsat efter princippet om omkostningsbestemt husleje er væsentlig lavere end lejedes værdi. Forvaltningen bemærker i forbindelse med dette, at det lejedes værdi vil skulle bedømmes efter tilsvarende boliger, så det forventes ikke at medføre en markant prisstigning på den korte bane.

En overgang til at være ureguleret forventes ikke at vil medføre en stor stigning i lejen med det samme, da den vil skulle fastsættes efter det lejedes værdi. Det kan dog, som det fremgår af analysen i bilag 2, give udlejere en større fleksibilitet, der alt andet lige vil medføre en bedre stand og derigennem et højere lejeniveau. Denne ændring vil skulle kombineres med andre indsatser for at løfte det generelle niveau af boliger i Randers Kommune og derigennem standen. En overgang til at være ureguleret vil dog på baggrund af de interviews, som er gennemført med ejendomsudlejere medføre en øget lyst til at renovere. En pointe, der bestrides af Randers lejerforening (bilag 4).