Baggrund

Ejendommen Vestergade 26-28 blev opført i 1896 af guldsmed Christoffersen og rummede i mange år en guldsmede- og en bagerforretning. Bygningen delte fra 1969 facade med nabohuset i Vestergade 24 i forbindelse med, at Magasin blev opført. I sammen forbindelse blev en passage åbnet mellem Vestergade og en gård mellem Magasins bygning og Pogestræde. Sammen udgør de to bygninger et meget markant og bevaringsværdigt træk i Vestergades facaderække og er baggrund for udsigten fra Over Sprogøes Plads og Jernbanegade. Bygningen har imidlertid en længere årrække stået tom med blændende vinduer og er forfaldet mere og mere.

En ny ejer ønsker at renovere ejendommen og genskabe dens markante arkitektoniske udtryk. Formålet med omdannelsen er at skabe et nyt stort butikslokale i to etager, der inddrager det tidligere gårdrum samt at forny baghuset og ejendommens to øverste etager til kontorformål. Ønskerne omfatter en lukning af den offentlige passage mellem Vestergade og Pogestræde, som er specifikt nævnt i den gældende lokalplan for området. En realisering af det ønskede projekt forudsætter derfor, at der udarbejdes en ny lokalplan for ejendommen. 

Forslag til lokalplan

Det foreliggende lokalplanforslag åbner mulighed for, at det ønskede projekt kan realiseres. Lokalplanforslaget består i al væsentlighed af seks elementer.

Renovering af facaden på Vestergade 24

Lokalplanforslaget åbner muligheden for en renovering af facaden på det oprindelige, mindre byhus i Vestergade 24. Huset fik i 1969 en fælles facade med Vestergade 26-28 i stuetagen. Lokalplanen åbner mulighed for, at det oprindelige facadeudtryk genskabes ved at fjerne facadebeklædningen, så bygningen igen fremstår som oppudset.

Det er forvaltningens vurdering, at denne mulighed vil bidrage til, at bygningen igen fremstår som et selvstændigt og fint bevaret byhus, der bidrager til variation i gadens bebyggelse. Dette vil bidrage til en afstemt facadelinje med respekt for områdets generelle bevaringsværdier. 

Renovering af bygningen Vestergade 26-28

Lokalplanforslaget åbner tilsvarende mulighed for en omfattende renovering af forhuset i Vestergade 26-28. Bygningen har en markant arkitektur og en meget fremtrædende placering. Bygningen er på dette grundlag udpeget i kommuneplanen som bevaringsværdig og er samtidig vurderet som væsentlig i udpegningen af området som værdifuldt kulturmiljø. En renovering vil derfor skulle fastholde disse kvaliteter. 

Renoveringen vil have fokus på at genskabe og fremhæve den oprindelige bygnings særlige arkitektoniske kvaliteter, herunder de oprindelige detaljer i vinduer og facadeudsmykning. I forbindelse med renoveringen af bygningen åbner lokalplanforslaget mulighed for, at den oprindelige portindgang til gården lukkes, selvom den fortsat vil være markeret i facaden og i belægningen foran.

Det er forvaltningen vurdering, at lokalplanforslagets muligheder for en renovering vil bidrage væsentligt til bevaring af bygningens bærende bevaringsværdier, som samtidig muliggør en fortsat tidssvarende anvendelse til butiksformål og dermed til Vestergades karakter som en aktiv butiksgade. 

Overdækning af gårdrum

Der er i det foreliggende projekt et ønske om, at bygningens indre gårdrum overdækkes med tre etager. Dette vil gøre det muligt at skabe sammenhængende rum på tværs af forhuset, gårdrummet med de oprindelige sidehuse samt et nyt baghus, som inddrages i en samlet flade. Ønsket er motiveret af ejers vurdering af behovet for store og sammenhængende butikslokaler i to etager på denne placering i Odense. Tilsvarende vil omdannelsen skabe større sammenhængende arealer til kontorformål i bebyggelsens anden og tredje sal. 

Lokalplanforslaget muliggør en sådan omdannelse, hvilket vil give mulighed for indretning af et samlet butiksareal på cirka 1.600 m² fordelt over stuetagen og første sal og et tilsvarende kontorareal på de øverste to etager. Dermed vil der åbnes mulighed en betydelig fortætning af byggeriet ved at inddrage et ikke anvendt indre gårdrum.

Det er forvaltningen vurdering, at lokalplanforslaget muliggør en hensigtsmæssig og tidssvarende ny udnyttelse af den eksisterende bygningsmasse. Herunder vil omdannelsen kunne ske med bevaring af en række oprindelige detaljer, som fremhæves som bevaringsværdier; herunder den oprindelige karakteristiske indre granittrappe og til dels sidehusenes facader mod den tidligere gård. Omdannelsen vil således kunne gennemføres med stor respekt for de oprindelige bevaringsværdier og tilføre nye kvaliteter til byggeriet.

Opførelse af et nyt baghus

Gården bag Vestergade 26-28 rummede et baghus i to etager. Huset er ombygget af flere omgange og er ikke bevaringsværdigt og i meget dårlig stand. Det indgår som del af det ønskede projekt, at det oprindelige baghus nedrives og erstattes af et nyt baghus i fire etager. Det nye baghus vil i dets fodaftryk svare til det oprindelige, men vil i dets antal af etager svare til sidehusene og forhuset. Det nye baghus vil være bygget sammen med den øvrige bebyggelse og muliggøre gennemgang mellem Vestergade og gården. Baghuset tænkes at have adgang fra gården bag Pogestræde og have en selvstændig profil mod gården. 

Lokalplanforslaget åbner mulighed for opførelse af et nyt baghus i fire etager. Der lægges i forslaget vægt på et byggeri, der har en høj arkitektonisk kvalitet med et tidssvarende udtryk. Samtidig lægges vægt på, at bygningen i udtryk, dimensionering og materiale- og farvevalg er nøje afstemt med områdets generelle karakter og bevaringsværdier.

Det er forvaltningens vurdering, at der med lokalplanforslaget åbnes mulighed for en fin og respektfuld fornyelse af områdets karakteristiske baghuse og gårdrum. Byggeriet vil herunder åbne for nye muligheder for etablering af erhverv i bymidten. Området har historisk netop været karakteriseret ved sine meget høje og tætte baghuse, der har rummet selvstændige erhverv, som ikke har være umiddelbart synlige fra gadeforløbene i Vestergade og Pogestræde. 

Ændring af passagen mellem Vestergade og Pogestræde

I forbindelse med opførelsen af Magasins bygning i 1969 blev en tidligere passage mellem Vestergade og Pogestræde flyttet fra Vestergade 24 til at forløbe gennem den indre gård ved Vestergade 26-28. Denne passage har i reglen været åben for offentligheden i dagtimerne. Som del af det foreslåede projekt ønskes denne passage delvist sløjfet. I stedet for en offentlig åben passage ønskes muligheden for, at publikum kan passere gennem bebyggelsens nye butikslokale mellem Vestergade og gårdrummet ved Pogestræde. Gennemgangen tænkes markeret i den indendørs belægning gennem butikken.

Lokalplanforslaget er netop foranlediget af ønsket om at sløjfe denne passage, som i den gældende lokalplan er fremhævet. Lokalplanforslaget åbner mulighed for, at den egentligt offentlige passage erstattes af muligheden for en gennemgang gennem butikslokalet. Lokalplanforslaget giver samtidig mulighed for, at passagen markeres i facaden og i gågadens belægning mod Vestergade og tilsvarende mod gården ved Pogestræde.

Det er forvaltningens vurdering, at den hidtidige passagemulighed mellem Vestergade og Pogestræde havde været at foretrække, selvom passagen har en mere funktionel end historisk værdi. Forvaltningen anerkender imidlertid udfordringerne i at kombinere en rentabel, sikker og tidssvarende fornyelse af ejendommen med etableringen af en attraktiv og tryg offentlig passagemulighed. Den hidtidige passage har været begrænset benyttet og forløb gennem uattraktive og utrygge rum og ville forudsætte en betydelig fornyelse for at udgøre et aktiv for området. Det er derfor forvaltningens vurdering, at der med lokalplanen fortsat åbnes for mulighed for passage gennem en renoveret bygning, hvilket vil medføre et løft af områdets samlede anvendelse.

Nyindretning af Petrine Grønnings Gård

Med etablering af et nyt baghus mod gården mellem Magasin bygning og Pogestræde med selvstændige indgange til både kontorlejemål og butikslokalerne samt mulighed for passage til Vestergade, vil gårdrummet få en ny betydning for bebyggelsen og for området.

Der stilles i lokalplanforslaget krav om, at gårdrummet aktiveres og gøres til et attraktivt, grønt opholds og færdselsrum. Der lægges i lokalplanforslaget vægt på at give gårdrummet en egen karakter og identitet. Dette vil blandt ske ved at gården navngives med et nyt selvstændigt stednavn; Petrine Grønnings Gård. Petrine Grønning drev på netop dette sted i tiden 1879-1922 Grønnings Metalvarefabrik sammen med sin mand Peter. Fabrikken fremstillede husholdningsartikler i metal og var karakteristisk for den tidlige industri i bymidtens baggårde.

Med henblik på at fremme gårdrummets identitet og kvaliteter stiller lokalplanforslaget krav om en renovering af gårdrummet, der skjuler affaldsløsninger, cykelparkering mv. Fremfor alt stiller lokalplanen krav om en begrønning af gårdrummet, som vil omfatte mindre træer og buske samt anbefaler begrønning af facaderne på såvel det nye baghus som på Magasins bygninger.

Det er forvaltningens vurdering, at det renoverede og fornyede gårdrum kan udgøre et aktiv for området og fremme kommunens ønsker om at udvikle midtbyens gårde og pladser.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at lokalplanforslaget ikke kan medføre væsentlige indvirkninger på det omkringliggende miljø. Screeningsafgørelsen offentliggøres i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (VVM) samtidig med den eventuelle udsendelse af planforslagene i offentlig høring.

Lovgrundlag

• Forslag til lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.
• Screening for miljøvurdering er gennemført i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af aktuelle projekter (VVM).

Forvaltningens sammenfattende vurdering

Det er forvaltningens sammenfattende vurdering, at lokalplanforslaget vil åbne mulighederne for en fornyelse af en markant og bevaringsværdig bebyggelse i en vigtig del af bymidten. Forvaltningen har i forbindelse med udarbejdelsen af planforslaget foretaget en afvejning af, hvordan et projekt bedst kan understøtte områdets bevaringsværdier og samtidig bidrage til et moderne og aktivt byliv i hjertet af bymidten. Det er i denne sammenhæng forvaltningens vurdering, at lokalplanen vil muliggøre bevaring og fremtidig udnyttelse af en attraktiv og tidssvarende butiks- og kontorbygning med stor respekt for områdets bevaringsværdier. Renoveringen og fornyelsen af bygningen samt etableringen af gårdrummet Petrine Grønnings Gård vil tilføre området et tiltrængt løft i kvaliteten og anvendeligheden i byrummet, som opvejer ulemperne ved omdannelsen af den hidtidige passage.

Det er på dette grundlag forvaltningens anbefaling, at lokalplanforslaget offentliggøres i otte uger. 

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan:

• Vælge at vedtage planforslagene og fremlægge dem i offentlig høring i minimum otte uger (forvaltningens indstilling).
• Vælge at komme med ændringer til planforslagene, som kan indarbejdes af forvaltningen, hvorefter planforslagene sendes i høring. Alternativt kan planforslagene med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.
• Vælge ikke at vedtage planforslagene til offentliggørelse, hvorved bygningerne ikke vil kunne renoveres som ønsket, og den aktuelle lokalplan for området fortsat vil være gældende.

Den videre proces